長(zhǎng)期以來，當(dāng)人們談?wù)撝袊?guó)的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，它仍然是指以住宅為主要形式的商品房開發(fā)和銷售行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)前30名開發(fā)商的基本業(yè)務(wù)形式均以住宅開發(fā)和銷售為核心業(yè)務(wù)。在這種模式下，我們更加關(guān)注融資成本、土地儲(chǔ)備和快速周轉(zhuǎn)模式。
當(dāng)然，在早期市場(chǎng)上，也有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以持有主要手段經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的案例，這也為未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理奠定了一定的人才基礎(chǔ)。2010年后，中國(guó)大陸一線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)換為持有型物業(yè)的換擋期。
一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)管理未來發(fā)展趨勢(shì)
在增量開發(fā)到存量運(yùn)營(yíng)在轉(zhuǎn)型過程中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)將具有更多的投資屬性和持有價(jià)值。預(yù)計(jì)在政策的影響下，未來的經(jīng)營(yíng)或持有商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)管理集約化有更高的要求，這體現(xiàn)在資產(chǎn)的全生命周期管理上。
目前的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)模式難以滿足新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求。根據(jù)目前市場(chǎng)流行的說法，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體走過黃金十年，走進(jìn)白銀十年行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)不變，但發(fā)展動(dòng)力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、參與者和增長(zhǎng)速度將發(fā)生重大變化。
隨著行業(yè)整體增速放緩，量矛盾得到根本解決，結(jié)構(gòu)性問題將成為行業(yè)的核心矛盾。目前，以融資為核心的問題是融資。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將難以滿足客戶的需求，難以應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更難得到投資者的認(rèn)可。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的增加，將引導(dǎo)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)逐步脫離簡(jiǎn)單的質(zhì)押融資，引入金融投資、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖、機(jī)制創(chuàng)新等新概念和新工具。
作為資產(chǎn)類別，無論業(yè)主是小型家庭辦公室、大型保險(xiǎn)集團(tuán)還是養(yǎng)老基金，收益商業(yè)地產(chǎn)自然都需要專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，資產(chǎn)管理人員往往不收取固定費(fèi)用，而是根據(jù)其管理業(yè)績(jī)和資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)收費(fèi)。
二、資產(chǎn)管理數(shù)字化轉(zhuǎn)型的變化
當(dāng)數(shù)字化不干預(yù)業(yè)務(wù)行為時(shí)，收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和效率在人類界面上合作，資產(chǎn)管理往往在很大程度上依賴于運(yùn)營(yíng)經(jīng)理（包括投資租賃、日常租賃）和物業(yè)經(jīng)理（包括物業(yè)服務(wù)、建筑維護(hù)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)）的專業(yè)能力。
從結(jié)果來看，高質(zhì)量的資產(chǎn)經(jīng)理往往因?yàn)檫x擇優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)經(jīng)理而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)和成就。新技術(shù)的應(yīng)用將有效減少對(duì)人本身的依賴，客觀有效地將焦點(diǎn)傳遞給整體運(yùn)營(yíng)管理中的所有人。
